文/檀扒爷
顶风作案！连涨54个月，徐州楼市有点狠！
谁是房价涨幅最凶的城市？第一名意料之中，第二名你绝对想不到。
据国家统计局发布的商品住宅价格指数，自年以来，徐州房价涨幅仅次于西安，将所谓“强省会”武汉、合肥、成都甩在身后，稳居全国第二。北上广深杭也统统靠边站！在江苏省内，南京、无锡、扬州等城市涨幅超过50%，但只能屈居徐州之后！
（图片来源：徐州房哥；
数据来源：国家统计局70个大中城市商品住宅价格指数）
不仅如此，自年2月至今年7月，徐州房价已经连续54个月环比上涨，造就了永不破灭的房价神话。
徐州，论城市能级，在二线与三线之间疯狂试探；论GDP成绩，在江苏省内只能排到第六。
究竟是什么神秘力量支撑起了徐州楼市的耀眼成绩？
徐州凭什么涨？
突如其来的疫情曾让全国土拍市场一度陷入低迷。而就在2月底，各地土拍和楼市偃旗息鼓的时分，徐州土地市场迎来一场激烈的厮杀。华润置地经过轮竞价，以12亿元成交价、每平.9元楼面价，竞得徐州东区一块地皮。
事实上，品牌房企们在徐州市场豪掷千金的热情，早在年就已经熊熊燃烧。叶檀楼市团队曾做过一份数据，其揭示了18年4月至今，长三角、珠三角区域房企的土地储备情况。两年以来，长三角土储TOP5开发商中，有4家重点落子徐州。
房企们为土地抢破头，当然不是冲着徐州本地的购买力。按理说，徐州作为一个普通地级市，人口还时不时整出个负流入的大新闻，其房价早应该到了阶段性的天花板。事出反常必有妖。
要理解徐州的房价，先理解徐州的地理位置。
现眼下，各地最忙的事情，莫过于“建圈”。经济借“圈”发展，房价“圈”内轮动。
在京津冀和长三角两大“高原”中间，苏、安徽、山东及河南四省交界处，淮海地区成了一片“断裂带”。地处其中的徐州、连云港、宿迁、宿州等十城个个都远离各自的省会，彼此间在地理位置上更为相亲，集结成了一股不容忽视的城市群力量。
在经济强省江苏内部，徐州虽然只是老六，但在“淮海断裂带”，徐州的GDP和人口妥妥的第一。年10月，国家发改委官宣了“淮海经济区”的身份，钦点了徐州圈内中心城市的地位。
年淮海经济区城市GDP排名
规划出台，利好在望，初始地价相较便宜，淮海经济区成了各大房企眼中的肥肉。想进军这块市场，徐州无疑是首站的理想之选。
房企下注，政府放行。18年五一前后，徐州曾因房地产调控问题被住建部约谈。但徐州也非常有种，一直梗着脖子、坚持不限购，只是将限售年限由2年延长至3年。于是，投资客加速涌入新房市场，帮助房企销库存。
不仅如此，去年9月，淮海经济区10个城市的公积金实行互通互认，徐州楼市开始加速虹吸区域内城市的购买力。今年6月，徐州又公布公积金新政，针对部分人群进行提额，降低组合贷和外地人群的办理门槛，贷款提额，这简直就是火上浇油。
概念的刺激下，市场给予的反应也很热烈，徐州新房的成交量与成交价自年开始坐上特快车道。
易居研究院接连两年发出警告，徐州年、年成交量偏离度（当年商品住宅成交量/商品住宅成交量平均值1）均居50城首位，成交量透支程度较高，未来一两年如果没有有效的新增需求，需要注意楼市下行风险。
房企下注，政府放行，市场买涨不买跌，徐州楼市成了一场愿打愿挨的游戏。
淮海经济区的含金量有多少？
无疑，规划的红利已经率先在徐州楼市兑现了。
回到规划本身，“淮海经济区”有多少含金量？扒爷粗略数了数，像这样的城市群，全国少说也有20个。
淮海经济区并不是一个新概念，最早可追溯至年。不过，30多年来，淮海经济区始终未能走进国家视野。“十三五”规划纲一次性确定了19个城市群，东南西北都照顾到了，而淮海经济区仍旧处于战略布局“空白”。
图片来源：
《国民经济和社会发展第十三个五年（~年）规划纲要》
直到年10月——国家发改委发布《淮河生态经济带发展规划》，明确“淮海经济区”包括来自江苏、安徽、山东及河南四省边界的十座城市：徐州、连云港、宿迁、宿州、淮北、商丘、枣庄、济宁、临沂以及菏泽。其中还写道，“着力提升徐州区域中心城市辐射带动能力”。这意味着，淮海经济区正式上升到国家战略规划层面。
官宣姗姗来迟，时至今日，淮海经济区内也还未形成实质的协同发展，“心不齐”、“带不动”仍是老大难问题。
尽管徐州已被“钦点”，但大家好像都不是很服气。在不少人看来，徐州更多只是淮海经济区地理中心，而非经济中心。主要原因在于，其自身尚处于集聚要素阶段，还未形成外溢带动效应。
徐州的实力还远远不能给周边兄弟城市“分蛋糕”，其他城市寻求发展资源时，不得不“舍近求远”，抱住更坚实的大腿。
从区内九个城市年重点工作安排来看，往往更倾向于与上海、北京等地机构平台以及全国龙头企业、省内代表企业互动。例如：
济宁提到，积极对接央企鲁企，深化与中建、中铁建、山东高速、齐鲁交通等企业合作；身处长三角的淮北提出，推进与中科院、上海交大等大院大所合作；担负“鲁西崛起”重任的菏泽，也在推进上海复旦科技产业园生物医药孵化器发展。
徐州不仅带不动周边，就连这个老大的位置，也备受挑战。年至今，济宁已经连续数年将建设“淮海经济区中心城市”的目标写入政府工作报告。在今年的政府工作报告中，济宁依然提出要“提速提质鲁南经济圈和淮海经济区中心城市建设”。
楼市，似乎是徐州与周边九市最紧密的连接。哦对了，还有旅游业。
徐州必须解决的“大麻烦”
其实也不怪大家不服。徐州自己的产业、就业和人口，都还有一大堆问题，可谓泥菩萨过河，自身难保。
新中国成立后，“百里煤海”徐州累计产煤10亿吨，作出重要贡献。工业结构、百姓生活，皆以煤为源、延展生发。然而，随着煤炭枯竭，化工、冶金等曾经的支柱产业式微。
和所有资源枯竭型城市一样，徐州也面临着产业转型和人口流出的危机。
根据18年统计公报，徐州规模以上工业增加值同比下降下降9.9%，其中重工业下降了10.8%。而重点培养的六大优势产业里，除了一个装备制造业实现了正增长12%以外，剩下能源、食品加工、煤盐化工、冶金和建材分别下跌11.0%、24.0%、34.5%、28.9%和12.7%。
产业结构单一、本地就业机会少、工资低，三者叠加，导致徐州人口一直被苏中、苏南虹吸。
作为劳务输出大市，年以前，徐州人口始终处于净流出，常住人口比户籍人口少了将近万人。年之后，徐州常住人口才止降回升，近三年年增长也仅为2～4万人。至今，徐州仍处于人口流出状态（常住人口户籍人口）。
而高房价正在加剧徐州人口的“挤出效应”。
知乎上，随处可见徐州人的“出走宣言”：
（图片来源：知乎匿名回答）
（图片来源：知乎答主叶小伦）
从年徐州的经济数据来看，“三驾马车”中，徐州市年经济增长主要依靠投资和出口来驱动，消费与预期相差较大。
徐州市年固定资产投资增长7%，要知道，在年，这一数据是2%，这种飞跃在全国各地市中也十分少见。而其中，房地产开发投资增长19.1%，贡献了浓墨重彩的一笔。
早在年，徐州就提出，要努力做到“徐州之于淮海经济区如同上海之于长江三角洲”。而从现实来看，徐州或许更需要壮士断腕的决心，来摆脱对房地产的依赖。